L'impôt sur la fortune immobilière
Il porte sur l'immobilier, et sur lui seul : les placements financiers en sont hors champ depuis 2018. Il est dû lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Une particularité le rend souvent mal calculé : le seuil d'assujettissement et le point de départ du barème ne sont pas le même chiffre.
Page d'information générale. Elle n'est ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée.
Écrit par Jérôme Guizelin, fondateur de GUIZELIN CONSEILMis à jour le
Ce qui entre dans l'assiette, et ce qui en sort
L'IFI porte sur la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier : les biens imposables, diminués des dettes qui s'y rapportent. L'appréciation se fait au niveau du foyer fiscal au sens de l'IFI, qui comprend le redevable, son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire, et les enfants mineurs dont l'un d'eux administre les biens.
| Catégorie | Éléments concernés |
|---|---|
| Entre dans l'assiette | Résidence principale, après abattement. Résidences secondaires. Biens locatifs, loués nus ou meublés. Terrains. Biens en construction. Parts de sociétés civiles immobilières. Parts de SCPI et d'OPCI, y compris détenues en unités de compte dans un contrat d'assurance-vie. Droits immobiliers démembrés, en principe chez l'usufruitier. |
| N'entre pas dans l'assiette | Épargne bancaire. Actions et obligations. Fonds et ETF non immobiliers. Contrats d'assurance-vie, pour leur part non immobilière. Plans d'épargne retraite, pour leur part non immobilière. Biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle, sous conditions. |
| Se déduit de l'assiette | Capital restant dû des emprunts contractés pour acquérir ou améliorer un bien imposable. Dépenses de travaux, de réparation et d'entretien. Impôts dus à raison de ces biens, dont la taxe foncière. La déductibilité est encadrée, notamment pour les prêts in fine et les prêts familiaux. |
Deux points de la première ligne méritent d'être relevés, parce qu'ils sont souvent ignorés. Les parts de SCPI détenues dans un contrat d'assurance-vie entrent dans l'assiette pour leur valeur, alors même que le contrat lui-même en est hors champ : c'est la nature de l'actif sous-jacent qui commande, pas l'enveloppe. Les SCPI sont traitées ici. Et en cas de démembrement, le bien est en principe imposé chez l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, et non réparti entre lui et le nu-propriétaire. Le mécanisme du démembrement est décrit ici.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (CGI, art. 973). Elle reste donc imposable, mais pour 70 % de sa valeur.
Le seuil, le barème, et pourquoi ce ne sont pas les mêmes chiffres
C'est le point le plus mal compris de cet impôt, et il produit des erreurs de calcul considérables.
- 1 300 000 € est le seuil d'assujettissement (CGI, art. 964) : en deçà, aucun impôt n'est dû et aucune déclaration n'est à faire.
- 800 000 € est le point de départ du barème (CGI, art. 977) : une fois le seuil franchi, l'impôt se calcule sur la fraction du patrimoine comprise entre ce montant et la valeur nette taxable.
Autrement dit, un patrimoine qui franchit le seuil n'est pas imposé sur l'euro excédentaire : il est imposé sur les 500 000 € qui séparent les deux chiffres, puis au-delà. C'est un effet de seuil brutal, et c'est précisément pour le lisser que la loi prévoit une décote.
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Comme le barème de l'impôt sur le revenu, celui-ci s'applique par tranches : chaque fraction est imposée à son propre taux, et non l'ensemble au taux le plus élevé atteint.
La décote s'applique aux patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Elle réduit l'impôt d'une somme égale à 17 500 € — 1,25 % du patrimoine net taxable (CGI, art. 977). Son effet est de rendre la progression continue autour du seuil, au lieu de faire passer brutalement de zéro à plusieurs milliers d'euros.
Le plafonnement
Un second mécanisme corrige une situation particulière : celle d'un patrimoine immobilier important qui produit peu de revenus — un bien de valeur occupé par son propriétaire, ou un patrimoine dont les loyers sont faibles au regard de la valeur.
Lorsque le total de l'IFI et des impôts dus au titre des revenus de l'année précédente dépasse 75 % de ces revenus, l'IFI est réduit de la différence (CGI, art. 979).
Le principe qui le fonde est simple : un impôt assis sur la détention ne devrait pas contraindre à vendre le bien détenu pour être acquitté. Le calcul, lui, ne l'est pas — il suppose de recenser précisément les revenus mondiaux nets et les impôts payés en France comme à l'étranger, et il fait l'objet de règles anti-abus.
Cette page décrit l'assiette, le barème et les mécanismes de correction prévus par la loi. Elle ne décrit aucune technique d'optimisation — détention par société, démembrement, arbitrage entre catégories d'actifs. Ces montages relèvent du notaire et de l'avocat fiscaliste, ils s'apprécient au regard d'une situation complète, et les exposer sur une page d'information générale reviendrait à les proposer.
Déclaration et calendrier
L'IFI se déclare avec l'impôt sur le revenu, sur une annexe à la déclaration annuelle, et selon le même calendrier. Il n'y a pas de déclaration séparée ni d'échéance distincte.
Trois conséquences pratiques en découlent. L'appréciation se fait au 1er janvier : une vente en février ne change rien à l'impôt de l'année. L'évaluation incombe au redevable, à la valeur vénale, et la base publique des transactions immobilières permet de la situer par comparaison. Et les dettes déclarées doivent être justifiables, leur déductibilité étant encadrée, en particulier pour les prêts in fine et les prêts consentis par un proche.
Chiffres cités sur cette page, vérifiés à leur source le 18 septembre 2026 :
- CGI, art. 964 — valeur nette taxable du patrimoine immobilier au 1er janvier au-delà de laquelle l'impôt est dû
- CGI, art. 977 — montant à partir duquel le barème s'applique, une fois le seuil d'assujettissement franchi
- CGI, art. 973 — abattement applicable à la valeur vénale de la résidence principale
- CGI, art. 979 — part des revenus de l'année précédente au-delà de laquelle le total de l'IFI et des impôts sur le revenu ouvre droit à une réduction
- CGI, art. 977 — formule de la décote applicable aux patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, destinée à lisser l'effet de seuil
Questions fréquentes
- L'assurance-vie entre-t-elle dans l'assiette de l'IFI ?
- Seulement pour la fraction de sa valeur de rachat représentative d'actifs immobiliers imposables — parts de sociétés civiles de placement immobilier ou d'organismes de placement collectif immobilier détenues en unités de compte, par exemple. Le reste du contrat en est hors champ. L'assureur communique chaque année la part imposable, qui figure sur le relevé annuel.
- Les biens professionnels sont-ils imposables ?
- Les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle du redevable sont en principe exonérés, sous des conditions précises tenant à la nature de l'activité, à son exercice effectif et au lien entre le bien et cette activité. Cette exonération est l'un des points les plus techniques de l'IFI et elle s'apprécie situation par situation.
- Comment évaluer un bien immobilier pour l'IFI ?
- À sa valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. L'administration met à disposition une base des transactions réalisées, consultable en ligne, qui permet de situer un bien par comparaison. Une sous-évaluation manifeste expose à un redressement assorti d'intérêts de retard.
- Que se passe-t-il si le patrimoine dépasse le seuil d'un euro ?
- L'impôt devient dû, et il se calcule alors sur la fraction du patrimoine comprise entre 800 000 € et sa valeur nette taxable — non sur l'euro excédentaire. C'est ce qui rendrait l'effet de seuil brutal, et c'est pourquoi une décote s'applique aux patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
- L'IFI peut-il dépasser les revenus ?
- Un mécanisme de plafonnement l'en empêche. Lorsque le total de l'IFI et des impôts sur les revenus de l'année précédente dépasse 75 % de ces revenus, l'IFI est réduit de la différence (CGI, art. 979). Ce mécanisme vise les situations où un patrimoine immobilier important produit peu de revenus.
Pour aller plus loin
Situer un patrimoine immobilier dans un ensemble
Un premier échange, gratuit et sans engagement, pour recenser ce que vous détenez et sous quelle forme. Aucune solution n'y sera proposée.